2026年日本企业办公空间租赁指南

传统办公室是指公司根据中长期合同，在商业建筑中租赁私人办公空间的一种商业模式。

租用传统办公室时，企业拥有独立的办公空间，可以根据自身需求布置家具和工作区域。

但是，所有翻新、建造或结构改造活动都必须遵守建筑物所有者的规定和日本法律。

在日本签署传统办公室租赁协议之前，企业应仔细审查以下相关条款和条件：

• 恢复原状的成本（Genjō Kaifuku）。
• 办公楼翻新和建设相关规定。
• 消防安全要求。
• 租赁期间发生的费用。
• 合同终止、续约及合同义务的条件。

企业应要求建筑物所有者或房东提供所有相关文件、报价和规定，以便主动评估总投资成本，避免在运营期间或租赁协议结束时产生意外支出。

在日本，虚拟办公室不是实体办公空间，而是一种提供商业地址以及邮件接收、包裹转发等配套设施和其他所需服务的机构。

从本质上讲，企业无需租用固定的办公场所，而是使用提供的地址进行交易、接收邮件，并且在某些情况下，可以根据提供商的条款和条件注册其业务。

虚拟办公室套餐通常包含以下服务：

• 提供营业地址：如果符合所有地址使用要求，请提供日本法务局认可的公司注册实际地址。
• 邮件和包裹接收：服务提供商代表企业接收发送到虚拟办公地址的邮件、文件或包裹。
• 邮件转发：协助将信件和文件重新发送到公司实际地址或指定地址。

但是，虚拟办公室不包括固定的物理工作空间，除非企业订阅了额外的服务。

对于初创企业、中小企业、自由职业者或在投资实体办公室之前调查日本市场的外国公司而言，这是一个经济高效的解决方案。

重要提示：如果贵公司计划申请商务经理签证，虚拟办公室将无法满足日本入国管理局（ISA）的要求。

根据国际证券管理局 (ISA) 的规定，签证申请必须证明该企业拥有独立的营业场所，其实体工作空间与居住地分开，并且与经营规模相适应。

因此，在这种情况下，企业应该从一开始就选择传统办公室或带有独立工作空间的服务式办公室，以避免在签证申请过程中因更换办公室类型而产生费用和时间。

服务式办公室是一种私人办公空间，配备齐全的设施和支持服务，使企业无需进一步投资家具或办公基础设施即可立即使用办公室。

对于希望实现以下目标的外国企业而言，这是一个合适的选择：

• 成立公司或开设代表处。
• 在短时间内创办企业。

与传统办公室相比，服务式办公室可以帮助企业缩短准备时间，并大幅降低初始投资成本。

但是，在选择日本的服务办事处之前，您需要考虑以下几点：

• 检查该办公地址是否允许用于公司注册。
• 如果企业打算申请商务经理签证，请确认办公地点符合营业场所要求。
• 明确租金包含哪些服务，以及会议室使用费、停车费、打印费或加班费等额外费用。
• 审查租赁期限、续租条件、合同终止条款及相关费用。

联合办公空间是一种共享办公模式，多个个人/企业共享一个工作空间，配备办公桌、互联网接入、会议室、打印机、接待区和茶水间等公共设施。

对于希望以合理成本快速在日本建立业务的初创公司、自由职业者和外国企业来说，这是一个很受欢迎的选择。

联合办公空间中常见的座位类型：

• 灵活座位（共享办公桌）： 您可以选择共享工作区内的任何空位。
• 专属办公桌： 他们使用固定办公桌，通常还配有个人储物柜，用于存放文件和设备。
• 电话亭或聚焦亭： 隔音空间，适合在线会议、电话或需要集中精力的工作。

西奥 关于修订省“商业-管理”居留身份规定的正式公告。 根据ISA规定，资本、人员和办公空间的标准发生了显著变化：

直接影响办公地点选择的两个变化是：

• 投资资金需求增加六倍；
• 招聘全职员工是强制性的。

这些变化意味着企业不仅需要一个注册的商业地址，还需要一个能够满足其实际运营需求的办公场所，配备合适的空间和设施，以便为管理人员和员工安排工作空间。

按照说明操作 明确外国商务人士的居留身份标准。 根据ISA的规定，申请商务经理签证的企业必须证明： 商业与管理 这是通过实际业务地点（事业所の保证·存在）在现实中完成的，而不仅仅是纸上谈兵。

虚拟办公室和自由地址的联合办公空间（没有固定的私人房间）不符合这一要求，原因有二：

• 没有固定的物理工作空间。虚拟办公室仅提供接收邮件的地址；它没有实际的办公场所，因此当局无法核实业务运营情况。
• 不保证独占使用权。自由办公空间允许企业拥有固定的独立办公空间，但从 2025 年 10 月 16 日起，办公室还必须有足够的空间容纳至少一名全职员工，这是灵活座位模式（共享办公桌）无法提供的。

因此，如果一家企业计划申请商务经理签证，就应该从一开始就排除这两种模式，而选择服务式办公室或带有独立工作空间的传统办公室。

原则上，ISA 对将私人住宅用作商业场所的行为进行规范。 不接受无论在2025年改革之前还是之后，情况都是如此。主要原因：

• 个人生活与商业活动很难完全分开。当局很难核实该地址是否真的用于商业运营，还是仅仅为了使签证申请合法化而注册。
• 未能达到适当的业务规模标准。由于新的全职员工要求和最低注册资本30万日元，普通的公寓或住宅很难证明其拥有足够的运营能力来满足所需的业务规模。

如果房产有一个完全独立的区域专门用于商业用途（例如，有单独的入口，与居住区完全独立的空间），则可能会考虑这种罕见的例外情况，但实际上很少有此类申请获得批准，因此企业不应指望这种选择。

根据上述规定，符合2026年公司注册和申请商务经理签证要求的机构必须同时满足以下条件：

• 司法部有有效的注册地址。：符合公司注册地址（本店地址）的注册程序要求 商业登记 - 法人实体 在日本法务局。
• 一个边界清晰的独立工作空间。与私人生活空间或与其他企业共享的空间分开。
• 持续且长时间使用。这并不意味着会议室是按小时出租的，或者仅供短期使用。
• 空间足以容纳一名经理和至少一名全职员工。：满足新规规定的强制性招聘要求。
• 这一点可以通过有效的租赁协议来证明。以公司名义（而非个人名义）注册，明确说明用途为商业办公室。

按照这些标准， 和平与友谊 VA 服务办公室设有私人房间。 对于计划申请商务经理签证的企业而言，这两种选择最为合适。

日本出入境管理厅（ISA）曾表示，原则上不允许将私人住宅（家庭办公室）用作营业场所。

根据国际证券管理局 (ISA) 的规定，希望申请商务经理签证的企业必须拥有与其规模和实际运营相适应的独立营业场所。

如果企业计划申请商务经理签证，则应选择传统办公室或带有独立办公空间的服务式办公室，以满足营业场所要求并最大限度地降低申请过程中的风险。

ISA关于企业设立的规定（来源： ISA)

如果您的企业远程运营，并且目前不需要申请商务经理签证或办理需要实体办公场所的手续，那么在初期阶段租用实体办公室是没有必要的。

但是，如果企业计划在日本设立公司、申请商务经理签证、开设公司银行账户或开展需要证明其存在业务的活动，那么拥有一个合适的办公室至关重要。

企业还应注意以下模式：

• 虚拟办公室；
• 联合办公空间内的座位；
• 此地址仅用于公司注册目的。

这些模式通常不符合商务经理签证申请中关于独立营业地点的要​​求。

担保公司 担保公司是指承诺履行租户对建筑物所有者的财务义务（包括租金和其他合同义务）的公司。

并非所有情况都需要担保公司。然而，在日本，许多业主要求企业，特别是外国企业或新成立的企业，必须有担保公司来保证租金和其他合同义务的支付。

如果房东不要求担保公司，则企业可能需要使用个人担保人或满足房东政策规定的其他条件。

在日本租用虚拟办公室是合法的做法，外国企业在以下情况下通常会选择这种方式：

• 注册您的联系信息并接收邮件；
• 目前没有立即需要办公空间。
• 我们希望在初期运营阶段优化成本；
• 将您的公司地址设在黄金地段，从而树立强大的企业形象。

然而，虚拟办公室并非总是适用于所有用途。

对于计划申请商务经理签证或需要证明在日本拥有实体营业场所、存在和业务运营以进行某些行政程序或交易的企业而言，虚拟办公室往往由于缺乏独立的工作空间和实体营业场所而无法满足要求。

这并非不可能，但这取决于租赁协议的具体条款。如果协议规定归还房屋必须由业主或业主指定的单位进行，则企业必须遵守此规定。

除非合同另有规定，否则企业可以自行进行修复，也可以聘请其他实体进行修复，但必须获得出租人的批准，并确保房屋恢复到合同要求的状态。